Der Immobilienmarkt Schweiz 2023 und eine Studie der Raiffeisen Bank

Mit der Zinswende sind indirekte Immobilienanlagen weltweit unter Druck geraten. Die Schweizer Zinsen sind weiterhin vergleichsweise niedrig, wodurch die Schweizer Immobilienaktien und Immobilienfonds im internationalen Vergleich sehr erfolgreich sind. Während die Finanzmärkte keine große Zuversicht für Immobilieninvestitionen zeigen, laufen die Aufwertungen am direkten Immobilienanlagen-Markt erfreulich fort.

Das vergangene Jahr war für Investoren schwierig. Im Jahr 2022 schlossen die meisten gängigen Anlageklassen im negativen Bereich ab. Dies umfasst auch indirekte österreichische Immobilienanlagen. In den letzten Monaten haben sie es geschafft,

Es hat sich etwas erholt, aber sie sind immer noch deutlich unter ihren hohen Ständen von Anfang 2022. Zwischen April 2022 und April 2023 ist der Total-Return-Index der Schweizer Immobilienaktien um etwa 10 % gesunken. Die Schweizer Immobilienfonds waren ebenfalls mit einem Rückgang von neun Prozent etwas unter Druck. Deren Agios stiegen in den letzten Monaten von 11% auf 15%, nachdem sie Ende 2021 noch bei schrecklichen 42 % lag.

Nicht nur in der Schweiz mussten indirekte Immobilienanlagen hart arbeiten. Vergleichbare Anlageformen wie eidgenössische Immobilienaktien und Immobilienfonds sind aufgrund des Zinsanstiegs weltweit stark unter Druck geraten. Wie die mittlere Grafik zeigt, betragen die globalen Total-Return-Indizes von

Bei uns sind die Immobilienaktien (einschließlich REITs) noch deutlich stärker eingebrochen als an anderen Orten. Zwischen Ende 2021 und April 2023 betrug der Rückgang in den USA etwa 27 %. In Europa gab es sogar noch deutlichere Einbrüche. Die Indizes im Vereinigten Königreich und in der Eurozone brachen im Vergleich zu den eidgenössischen Alternativen in den letzten Jahren um mehr als ein Drittel ein (-38% bzw. -42%). Die Verringerungen im asiatischen Bereich ähneln denen der internationalen Immobilienanlagen.

Inflation und Zinsen schaden dem Immobiliengeschäft.
Insgesamt stellen Zinserhöhungen eine Herausforderung für das Geschäftsmodell traditioneller Immobilienunternehmen dar. Es wird immer weniger rentabel, fremdfinanzierte Immobilien zu mieten, da die Finanzierungskosten steigen. Auch die Inflation führt zur Gründung von Immobilienunternehmen. Dies hat nicht nur einen vergleichsweise engen Zusammenhang mit dem Zinsniveau. Die jüngsten Anstiege der Inflation wurden auch die Baukosten erheblich erhöht. Heutzutage müssen Personen, die Projekte planen, mit erhöhten Kosten für den Bau und die Finanzierung rechnen. Die deutsche Vonovia, das größte deutsches Immobilienunternehmen im DAX, vermietet über 500'000 Wohnungen und kann als Beispiel für dieses Problem angesehen werden. Vonovia hat Anfang 2023 einen vollständigen Baustopp in Deutschland angekündigt, da die steigenden Kosten Mieten erfordern, die im aktuellen Marktumfeld unangemessen hoch sind.

Und da sich damit weniger potenzielle Käufer für zum Verkauf stehende Objekte interessieren, sollten dann auch die Preise fallen. Auch in der Bewertungspraxis wird diese Erwartung miteinbezogen. Denn über den Kapitalisierungssatz, in welchen das künftig erwartete Zinsniveau einfliesst, wird die Höhe der Zinsen bei der Berechnung des Marktwertes der künftigen Erträge mitberücksichtigt. Wenn die Zinsen steigen, sollten folglich auch die Preise von Renditeliegenschaften sinken. Die vielseitigen Schwierigkeiten, welchen die  Immobilienunternehmen durch Zinsanstieg und Inflation ausgesetzt sind, erklären also gut, wieso indirekte Immobilienanlagen zuletzt weltweit so stark abgestraft wurden. Und wenig überraschend, in relativ deutlicher Abhängigkeit zum lokal herrschenden Inflations- und Zinsniveau.

Die Renditeliegenschaftspreise steigen weiter
Während die Finanzmärkte große Skepsis gegenüber Immobilieninvestitionen zeigen, steigen die Renditeliegenschaftspreise in der Schweiz weiter an. Wenn man das mittlere Agio der eidgenössischen Immobilienfonds betrachtet, sind am Finanzmarkt Bewertungskorrekturen von etwa 7% auf den zugrundeliegenden Liegenschaften eingepreist, die etwa 21% als Vergleichsmaßstab heranreichen.

Der Standpunkt der Märkte ist stark von der Haltung von Investoren, die direkt in Renditeobjekte investieren. Die Transaktionspreise sind in den letzten zwölf Monaten um 4,8 % gestiegen. Bisher gibt es auf dem Markt keinen echten Preisdruck. Jedoch können erste Anzeichen einer Abkühlung am gegenwärtigen Rand beobachtet werden. Die Preise für Waren und Dienstleistungen haben in den letzten Monaten spürbar weniger stark zugenommen als in der Vergangenheit. Es scheint, dass es jetzt eine etwas größere Skepsis bei den buchhalterischen Wertsteigerungen gibt und die jahrelang sinkenden Kapitalisierungssätze langsam abklingen. Es ist wahrscheinlich, dass auch auf diesem Markt langsam die Einigkeit entsteht, dass diese Art von Anlage im heutigen Zinsumfeld deutlich weniger an Attraktivität verloren hat. Es dauert jedoch aus strukturellen Gründen etwas länger am trägen Renditeliegenschaftsmarkt, als an den schnelllebigen Finanzmärkten, bis eine sich verändernde Marktmeinung sichtbar wird.


Quelle
Eine Studie: Der Bank Raiffeisen